Toteusmuodon valinta
Harkkorakentamisen toteutusmuoto voi olla omatoiminen hartiapankkirakentaminen, pakettitaloratkaisu tai eri tavoin organisoitu urakkahanke.
Hartiapankkirakentaminen
Hartiapankkirakentaminen on tapa rahoittaa rakennushanketta omalla työpanoksella.
Rakennushankkeeseen ryhtyvä voi toteuttaa hankkeen hartiapankkirakentamisena, jolloin hän vastaa rakennustöiden toteutuksesta pääosin itse. Hartiapankkirakentaja voi teettää töitä myös talkootyönä, jolloin tuttavat ja sukulaiset kokoontuvat auttamaan rakentajaa vapaaehtoisesti ja palkatta. Molemmissa tapauksissa rakentajan tulee huolehtia riittävistä vakuutuksista.
Osa töistä kuten LVIS-työt ovat luvanvaraisia ja ne tulee aina teettää ammattilaisilla. Lisäksi hartiapankkirakentajan tulee palkata hankkeeseen vastaava työnjohtaja, ellei itsellä ole pätevyyttä toimia sellaisena.
Hartiapankkirakentaminen toteutusmuotona ja omakotirakentajan oman työpanoksen osuus on voimakkaasti vähentynyt viime vuosina omakotitalohankkeissa.
Palkattu työvoima
Jos rakennuttaja palkkaa työntekijöitä työmaalleen, hänen ja työntekijän välille muodostuu työsuhde. Tällöin rakennuttaja on velvollinen huolehtimaan työnantajalle kuuluvista velvollisuuksista. Hänen tulee palkan maksun lisäksi pidättää työntekijän palkasta ennakonpidätys, suorittaa työnantajan sosiaaliturvamaksu ja huolehtia tarvittavista eläke- ja tapaturmavakuutuksista.
Nykyään on tarjolla myös yrityksiä, jotka huolehtivat em. työnantajavelvoitteista rakennuttajan puolesta.
Urakointi
Rakennuttajan tulee määritellä, mitä töitä ja tehtäviä urakkaan kuuluu ja kuinka eri urakoitsijat organisoituvat työmaalla. Nämä seikat määrittävät hankkeen urakkamuodon, joita ovat mm. kokonaisurakka, osaurakka ja jaettu urakka. Kukin urakkamuoto on rakennushankkeeseen ryhtyvän kannalta erilainen koordinointityön ja taloudellisten riskien suhteen. Rakennuttajan tulee arvioida tarkoin mm. missä määrin hän pystyy osallistumaan hankkeen toteutukseen, töiden yhteensovittamiseen ja urakkaneuvotteluihin.
Asiantuntevan rakennuttajakonsultin palkkaaminen on perusteltua, ellei itsellä ole aikaa ja/tai osaamista huolehtia rakentamisesta, sopimuksista tai töiden yhteensovittamisesta.
Urakkamuodot
Tyypilliset pientalohankkeen toteutustavat ovat kokonaisurakka, jaettu urakka ja osaurakka.
Kokonaisurakka
Kokonaisurakassa rakennuttaja palkkaa hankkeeseen pääurakoitsijan, joka vastaa rakennuttajalle päin kaikista sopimukseen kuuluvista hankinnoista ja työmaatehtävistä. Kokonaisurakan etuja rakennuttajan näkökulmasta ovat sopimustekninen selkeys ja töiden yhteensovittamisesta vapautuminen.
Kokonaisurakasta sovittaessa suunnitelmien ja tarjouspyyntöasiakirjojen tulee olla selkeitä ja yksiselitteisiä. Jos tarjouspyyntöasiakirjoissa on tulkinnanvaraa, vaarana on, että urakan lopullinen kokonaishinta nousee merkittävästi mm. lisätöiden vuoksi. Kokonaisurakassa taloudellisen riskin kantaa pääurakoitsija, joten urakkahinnat ovat todennäköisesti sen vuoksi korkeampia kuin erikseen kilpailutetut osaurakat. Rakennuttajan on suositeltavaa palkata työmaalle valvoja, joka valvoo hänen edustajanaan pääurakoitsijan työskentelyä, työn laatua ja aikatauluja. Harkkorakentamisessa kokonaisurakka muodostuu tyypillisesti silloin, kun rakennuttaja tilaa kivitalotoimittajalta talopaketin ja sopii työn toteutuksesta valitsemansa urakoitsijan kanssa. Kivitalotoimittajilla on tarjolla urakoitsijaverkosto, josta asiakas voi pyytää tarjouksia. Urakkasopimusta solmittaessa tulee sopia myös siitä, kuka hoitaa talopaketin ulkopuolisten materiaalien tilauksista, rakennuttaja vai pääurakoitsija.
Pääurakoitsija ei yleensä tee kaikkia työvaiheita itse, vaan voi hankkia työmaalle aliurakoitsijoita, jotka työskentelevät sopimussuhteessa pääurakoitsijaan. Pääurakoitsija vastaa kuitenkin myös aliurakoitsijoiden työn laadusta ja toteutuksesta rakennuttajalle.
Osaurakka
Rakennuttaja voi toteuttaa hankkeen myös osaurakkana, jolloin hän kilpailuttaa kunkin urakkakokonaisuuden itse. Tällöin jokainen urakoitsija on suoraan sopimussuhteessa rakennuttajaan ja rakennuttajalla on koordinointivastuu eri urakoitsijoiden kesken. Osaurakassa rakennuttajan on mahdollista osallistua rakentamiseen myös omalla työpanoksella. Hän voi lisäksi säästää kustannuksia jakamalla hanke pienempiin urakkakokonaisuuksiin.
Osaurakka vaatii rakennuttajalta aikaa ja osaamista rakentamisessa, töiden yhteensovittamisessa, sopimusten teossa sekä valvonnassa. Jos osaamista ei ole, kannattaa rakennushankkeeseen ryhtyvän palkata hankkeeseen rakennuttajakonsultti, joka hoitaa em. työt rakennuttajan puolesta.
Jaettu urakka
Kolmas mahdollinen urakkamuoto on jaettu urakka, jossa pääurakoitsijan lisäksi hankkeeseen osallistuu sivu-urakoitsijoita. Sivu-urakoisijat voivat olla joko alisteisia pääurakoitsijalle tai suoraan sopimussuhteessa rakennuttajaan. Tämä urakkamuoto on kokonaisurakan ja osaurakan välimuoto, jossa sekä edut että riskit jakaantuvat eri osapuolien kesken sen mukaan, missä määrin sivu-urakointia tehdään. Jaettu urakka muodostuu, jos rakennushankkeeseen ryhtyvä haluaa rajata pääurakasta pois esimerkiksi sisävalmistusvaiheen töitä, takka-asennuksen tai muita vastaavia työkokonaisuuksia. Tällöin rakennuttaja vastaa näiden urakoiden tarjouspyynnöistä tai jopa toteuttamisesta itse.
