Hankkeen vaiheet
Rakennushanke jakautuu tarveselvitykseen, hankesuunnitteluun, rakennussuunnitteluun, rakentamisen valmisteluvaiheeseen, rakentamisvaiheeseen sekä luovutus- ja käyttöönottovaiheeseen.
Tarveselvityksessä kartoitetaan tilatarpeet, tiloille asetettavat vaatimukset, vaihtoehdot tilatarpeiden täyttämiseksi. Vaihtoehtoja voivat olla mm. rakentaminen, vuokraaminen, laajentaminen tai korjaaminen. Samalla tarkastellaan alustavasti eri vaihtoehtojen rahoitus-, aikataulu- ja resurssivaatimuksia. Jos tarveselvityksessä päädytään uuden rakennushankkeen käynnistämiseen, siirrytään hankesuunnitteluvaiheeseen.
Hankesuunnittelussa määritellään uuden rakennuksen vaatimukset ja laajuus, selvitetään hankkeen rahoitusmahdollisuudet, rakennuksen tontti- ja sijaintivaihtoehdot sekä määritellään hankkeen alustava aikataulu. Hankesuunnittelun lopputuloksena päätetään rakennuspaikka ja hankkeen toteutustapa. Hankesuunnitelma sisältää huonetilaohjelman laatu- ja ominaisuusvaatimuksineen, selvityksen tontista, sen rakentamiskelpoisuudesta sekä rakentamisen vaatimista luvista, rakennuskustannusten puitteet ja käyttökustannusennusteen sekä suunnittelu- ja rakentamisaikataulun. Hankesuunnitelman perusteella tehdään investointipäätös, mahdollisesti tontin ostopäätös ja siirrytään varsinaiseen rakennussuunnitteluun.
Rakennussuunnittelun vaiheessa tuotetaan tarvittavat tekniset asiakirjat hankkeen toteuttamista varten. Näitä ovat mm. arkkitehti-, rakenne-, LVI- ja sähkösuunnitelmat. Keskeinen tavoite suunnitteluvaiheessa on rakennusluvan hakeminen ja siihen tarvittavien suunnitelmien valmiiksi saattaminen. Rakennusluvan myöntää paikallinen rakennusvalvontaviranomainen. Rakennuslupaprosessista ja sitä varten tarvittavista asiakirjoista ja selvityksistä esimerkiksi naapureiden kuulemisesta saa tietoa kunnan rakennusvalvonnasta.
Rakennuslupaprosessin vaatima aika tulee ottaa huomioon hankkeen aikataulussa. Rakennuslupahakemuksen käsittelyaika vaihtelee kunnittain ja siihen vaikuttavat mm. tontin kaavatilanne, naapureiden kuulemisen tarve sekä mahdollisesti haettavat poikkeusluvat. Myös luvan jättöaika esimerkiksi ruuhka-aikaan vaikuttaa käsittelyaikaan.
Rakentamisen valmistelu voi alkaa, kun rakennuslupaa on haettu, mutta lupaa ei ole vielä saatu eikä rakentaminen ole alkanut. Valmisteluvaiheessa pyydetään tarjouksia, joiden avulla hankkeeseen valitaan osallistuvat tahot kuten materiaalitoimittajat ja työn toteuttajat. Tässä vaiheessa voidaan myös valmistella tai laatia ehdollisia sopimuksia eri osapuolten välille. Näin hankkeen toteutusorganisaatio alkaa hahmottua.
Urakka- ja materiaalitarjouksia pyydettäessä suunnitelma-asiakirjojen tulee olla tarkistettu ja yhdenmukaistettu siten, että niillä voidaan saada vertailukelpoiset tarjoukset. Tarjouspyyntöasiakirjoihin mukaan liitetään työ- tai toteutuspiirustuksia, jotka laaditaan tarkemmassa mittakaavassa kuin nk. lupakuvat, joilla rakennuslupaa on haettu. Rakentamiseen liittyviä suunnitelmia voi edelleen tarkentaa rakennusvaiheen aikana rakennusluvan puitteissa.
Kun lainvoimainen rakennuslupa on saatu, voidaan rakentaminen aloittaa. Hanke alkaa maarakennustöillä, jonka jälkeen siirrytään perustus-, runko-, vesikatto- ja sisävalmistusvaiheeseen. Kuhunkin vaiheeseen liittyy tiettyjä viranomaistarkastuksia, joita pidetään rakentamisen alusta käyttöönottoon saakka.
Rakennushanke alkaa rakennusvalvonnan aloituskokouksella, johon kaikki keskeiset hankeosapuolet osallistuvat. Varsinainen rakentaminen alkaa tontinraivaus-, maankaivu- ja perustustöillä. Kun kaivanto perustuksia varten on tehty, pidetään pohjakatselmus. Muita viranomaiskatselmuksia hankkeen aikana ovat mm. perustus-, sijainti-, rakenne- ja loppukatselmus.
Hankkeen eteneminen edellyttää itse rakennustyön lisäksi hankintoja, tuotevalvontaa, töiden yhteensovittamista sekä työmaan valvontaa ja ohjausta.
Kun rakennusvalvontaviranomaisten pitämä rakennuksen loppukatselmus tai osaloppukatselmus on pidetty ja rakennukselle on laadittu huolto- ja käyttöohje, alkaa käyttöönottovaihe ja asukkaat pääsevät muuttamaan uuteen kotiin. Käyttöönottovaiheessa rakennuksen ja sen järjestelmien toimivuutta tarkkaillaan ja tehdään tarpeen mukaan korjauksia havaittuihin puutteisiin. Esimerkiksi lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmän säätö toteutetaan ensimmäisenä talvena rakennuksen käyttöönoton jälkeen. Käyttöönottovaihe päättyy, kun rakentamisen takuuaikaiset velvoitteet on hoidettu.